张庭宾：中国房地产泡沫趋于软着陆

2010年08月30日  第一财经日报

该是对中国房地产市场未来走势做一个相对明确判断的时候了。

从去年10月19日刊发《房地产泡沫已成中国人财富头号威胁》一文以来，本人一直坚持一个判断——中国的房地产无疑已经处于最后泡沫阶段，并指出了未来市场的两种可能走势：一是大力铁腕调控，房价可能在下跌30%上下后趋于稳定，并触底缓慢攀升；二是，如果继续纵容泡沫，或者调控虎头蛇尾，房价将在继续暴涨30%后雪崩，届时将出现50%~70%幅度的大跌。

在今年4月的房地产调控开始之后，经过4个月的观察，现在可以认定此轮房地产调控确非走过场，堪称“大力铁腕调控”。在强势调控面前，高房价背后的房地产商阵营终于开始松动。作为其标志，一贯坚持房价高得有理的“强人”任志强，在8月两度回头规劝身后的房地产商。

任志强的最新态度意味着房地产商的妥协，而房地产商是中国各产业中最大的一个既得利益集团。那么，是什么力量令任志强们低头的呢？

在任志强两次规劝房地产商的几乎同时，作为中央此次房地产调控的主要执行者——国务院副总理李克强8天中两次强调：坚决抑制房地产投机炒作。

8月13日，李克强在北京考察工作时强调：继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。8月21日，他在江苏常州的一次会议上要求：继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制投机炒作行为。

8天之内，国务院副总理两度强调房地产调控、两度强调抑制投机炒作，这无疑是给房产商、投机者敲响的警钟，向外界释放出强烈信号：房地产调控政策不会松、不能松、不该松。这使7月份以来，房地产商、投机力量和某些地方政府，抱着侥幸心理，乃至造势游说试图使房地产调控“虎头蛇尾”的目的落空了。

中央政府的这次威慑不仅仅在口头上。针对房地产商推卸责任称政府土地供应少是高房价主要原因，国土资源部8月10日公布了1457宗土地闲置的黑名单，其潜台词是，如果房地产商不妥协，不排除收回这些地块的可能。同时，各商业银行首次断绝了第三套房贷款。

房地产商显然低估了此次调控的决心和意志——党的十八大将在两年后召开，在房地产这个最大的民生工程上，执政者不容有失。如果此轮调控虎头蛇尾，会让广大社会公众深深失望，社会矛盾将更加激化。

因此，这是背水一战。房地产税和房贷收紧打到了投机者的软肋；而收紧房地产商贷款，公布土地闲置让房地产商不寒而栗。银监会传出了针对房地产大跌50%的风险评估，更表明调控者已经摆出了一副破釜沉舟的态势。

这种情形下，房地产商只有两种选择，一是将高房价死扛到底，导致成交量大减，GDP增速大减，倒逼调控方让步，犹如2008年年底一样。但如果调控方不让步，就会变成资金的消耗战，如果房地产信贷收缩，闲置地块被罚，时间一长，必然有越来越多的房地产商资金链断裂，进而不得不大幅降价抛售，结果将是国内地产商的大规模破产。

另一种选择，适度降价，让利社会，使房地产交易重新活跃起来，房地产商可以通过销售“走量”来弥补单位利润降低的缺口。

既然中央政府摆出了破釜沉舟之势，那么，房地产商做出后一种选择显然是明智的。

然而，房地产市场调控仍不能说高枕无忧了。因为围绕高房价的博弈，一方是中央和社会大众，另一方不光有投机者、房产商，还有某些地方政府、商业银行。

逼迫房地产商和投机者让利，在短期内，将毫无疑问地逼迫出一手房和二手房的供给加大，对抑制房价将会产生短期作用。但仅有这种手段仍是不够的。

地方政府在房地产调控中的责任更大，即要提供大量价格更低的土地，并且要增加廉租房等社会保障房的建设，但是，有多少地方政府能够有效遏制自己的欲望，在土地财政收入锐减的情况下，拿出更多的财力来兴建廉租房呢？

另外一种情况是，假定房价的真实价格不变，如果货币增发了，货币的实际购买力贬值了，也即是实际通货膨胀较高，那么，其他因素不变，房价仍然会上涨。这是为什么本人反复提示：如果以黄金标价，2010年初的中国房价将是历史高点，但是假如以人民币标价，它或可能回调，但那不会是未来房价的顶点。

至于央行的货币发行，其最大的变数是热钱到底是流入还是流出。如果热钱大规模流出，则货币会严重紧缩，房价会大跌，届时，理智选择是会注入流动性，甚至不排除放松房地产调控；如果热钱不出逃反而是进入，则新增货币增加，货币“水涨”而房价“船高”。可以说，国际热钱无论大出还是大进，对调控来说都不是好事情。

那么，是什么决定热钱是流出还是继续流入呢？一是要看中国是否能够真正调控房地产，创造出经济的新动力，能够创造更多的赚钱机会；二是要看美元是否强势，美国是否会爆发第二轮危机，如果第二轮危机爆发，热钱更可能愿意留在中国，以购买黄金、资源等方式留存下来，这样中国的房价波动将会相对较小。

因此，中国的房地产博弈并没有结束。第一回合，中央政府对房地产商和投机客的博弈占了上风；第二回合——中央与地方的博弈更为重要，只有找到一种机制——地方政府主动遏制房价并增加保障房供给，国内房地产价格稳定才能打下长久的基础。换言之，未来房价卷土重来的根源目前尚未破解。

尽管未来的中国房地产走势仍有不确定因素，但两年内最坏的局面——大跌50%以上应该可以基本排除，鉴于此轮房地产调控所表现出来的决心和力度，房价在下跌20%~30%后趋稳慢升的几率增加了。

(作者系本报主笔，联系邮箱ztb6006@sina.com)