昨日在香港举行的国际金融领袖投资峰会上，我国人行副行长张青松表示，在2020年，我国人均居住面积41.8平方米，平均每户居住面积达到118.2平米。

这两个数据放眼全球超过绝大多数国家，接近最发达国家的水平，被许多专家“吹嘘”为利好和“政绩”。

我却认为，这两个数据最多算“中性”的，既有好的一面，也折射许多问题。

好的一面，人均居住面积的增加，说明老百姓居住环境实实在在的改善，在“居者有其屋”的路上，这十几年进步明显。

说这两大数据体现“利好”的文章，往上一抓一大把，我主要谈谈这两个数据反映的真实问题。

首先，我国当前“居住数据”放眼全球，真的很惊艳。

我国每户居住面积118.2平米如果是建筑面积的话，那么去除公摊，放在全球统一的房屋居住面积标准，应该是接近100平米。

这个数据放在全世界两百个国家里，与大家想象中的排名不一样，能够高达第12位，将日本，西班牙，英国，意大利等发达国家压在身后。

根据世界各国发布的住房户均面积数据，排名前四的是大家公认的“地广人稀”国家。

全球居住面积第一的澳大利亚高达214平米，第二名新西兰202平米，因此从住房数据和生活空间角度，澳洲确实全球第一，得天独厚。

紧接着就是北美洲面积庞大人口却不多的美国和加拿大，户均面积分别是201和181平米，这四个国家的户均面积都是我国的两倍。

因为人口结构和地理国土的禀赋差异，这四个国家的“居住环境”我们是不可能追得上的。

接下来排名第五到第九位的都是丹麦，卢森堡，荷兰等欧洲中小型国家，他们居住面积都在130~120平米左右。

排在第三档的是法国和德国这两个欧洲国力最强，国土面积和人口规模最均衡的国家，户均面积分别是112和109平米。

紧跟着我国去除公摊，将近100平米的户均面积排在第12位，达到法国和德国的户均面积，应该是我国城市化未来十年的“发展方向”。

说实话，我们当前老百姓的收入水平，人均GDP等数据都还处在中等收入国家，和发达国家还有“几倍”的庞大差距。

在人均收入与人均创造的经济价值远低于发达国家的同时，“人均居住面积”成为率先超越绝大多数发达国家的指标，最先实现“追英超美”，这真的好么？

在居住面积数据“全球亮眼”的背后，我认为至少有三大问题。

第一，老百姓的“真实获得感幸福感”不强。

在“平均居住面积”41.8平米的热点新闻回复区，“我和马云平均一下，两个都是千亿富豪”的梗最为普遍。

许多人认为“全球领先”的人均居住面积，自己却“拖后腿”，是被“别墅富豪”给平均掉的原因。

真实情况并非如此，实际上我国“富豪阶层”在大城市的“豪宅别墅”，与十几亿普通民众平均之后，他们的影响微乎其微。

咱们绝大多数人感受到“居住环境”与世界领先国家有差距，最大的问题是“资源的错配”。

咱们人均41.8平米的数据，是计算全国所有住房，或者称之为“所有钢筋混泥土建筑物”的结果，和多少建筑物真实住人无关。

在三四线城市，空置楼房早就不是一栋栋或者一个个小区的问题，而是一个个“新城区”，“产业聚集区”都变成实实在在的空城。

这个人均居住面积和户均居住面积都是我国“2020年全国人口普查”得出的数据，同样在这份资料里，也提及我国至少有2~3亿的“流动人口”，他们处在“人房分离”的状态。

许多在一二线城市租住地下室或者多人合租格子间的年轻人，他们的父母给他们在“老家县城或三四线城区”买了“未来保底”的房子。

另外是一些在城市务工没有稳定居所的农民工，他们在老家都盖了“小洋楼”，只是一年到头只有春节和清明住几天。

所以我们居住数据“世界领先”，超过发达国家，但绝大多数是我们拥有的“纸面面积”，是工作地与居住地分离的面积。

除了一二线城市土生土长的被敌人，三四线城市“多少与行政系统沾边”的中等收入群体，他们能够做到“工作与居住环境”配套，一些三四线城市的中等收入群体，一般三口之家能住上带公摊130平米左右的房子。

除此之外，绝大多数的“新市民”，“漂”在一二线城市的年轻人，无论父母是否为他们在家乡买房，老家盖房，他们的实际居住环境和“获得感”都很差。

第二，“人均居住面积”接近发达国家，证明房产市场已无发展潜力。

我国当前人均GDP，人均收入要达到全球12名，至少需要继续保持20年以上的经济中高速增长，可我们局属数据却“提前达到”了。

这说明什么？

说明我们房地产产业，盖房子速度“远超经济发展速度”，发展过快，过头了。

在最近几年，我们屡次看到“经济增速放缓，是否要重拾刺激房地产政策”的专家争议观点。

这些观点，仿佛在说“刺激房地产是猛药，只看我们还愿不愿意再次服用”的问题。

但实际上，人均面积，户均面积都达到世界12位，排名我们前后的国家，早就过了“房地产驱动经济”阶段几十年了。

因此人均居住面积领先世界，折射的另一个信号，是我们接下来“没啥房产需求”了。

所以接下来不是“要不要选择房地产刺激”这猛药的问题，而是现有居住数据，反映再怎么刺激，也没有庞大的需求了。

我国2020年的居住数据，反映的是“房地产拉动经济”模式，彻底失效，我国房产市场从“多年供应不足”，彻底转为“总量过剩，结构调整”的阶段了。

这几年，大型房企“日子难过”的互联网声浪很大，但是真正难受的应该是绝大多数“二手房东”。

不是大家憎恶的“炒房客”，而是绝大多数年轻人，在结婚前后，或者双方父母赠送，或者老人去世，都会变成“拥有多套房”的家庭。

甚至一些家庭因为二胎或者读书都有“改善住房”的需求，于是他们高杠杆买了新房，只要原有房产能够卖掉，家庭财政状况就能运转起来。

可是人均住房面积，户均面积反映的现实就是不仅三四线城市二手房一个月成交不了几套，连武汉，成都等省会城市，都需要多次挂牌降价，超过半年才能出手。

所以，人均居住面积，户均面积达到发达国家水平，说明接下来房产市场不再有机会。

第三，人均户均面积“亮眼”，折射“人口塌陷”问题。

我国人均住房面积41.8平米，户均面积118.2平米，最直观的感受，就是“平均每户不到三人”。

这背后折射出的不仅是二胎家庭比重不大，更是连“三口之家”的基本繁衍都没达到。

可见单身居住比例，结婚无孩家庭的比例激增。

如果这种趋势继续下去，户均局面会继续亮眼下去，可是背后反映的是“人口存续”的巨大缺口。

另外，我国去年进入人口“负增长”的拐点，无论这个趋势“多么平缓”，人口质量多么提升，“增量市场”的断崖下跌都是不可忽视问题。

只要接下来我们人口继续下降，但是每年新盖楼房的速度不减，那我们“人均居住面积”会越来越亮眼。

人口锐减换来的人均面积增长，这“利好”数据怎么看都有些渗人。

在许多人看来，我国“人均户均居住面积”达到发达国家，是民生领域的“亮眼成绩”，可老百姓真实感受看看评论区就知道了。

相比较这些数据，如何让多孩家庭能够实现居住地与工作地的匹配，让人均住上大房子而不是“空着大房子”才是重中之重，急民所急！