中国需要什么样房地产金融安全

易宪容

9月7日美国财政部决定接管美国的两家住房贷款机构：房利美和房地美。因为，这两家住房按揭贷款机构不仅其股价下跌九成，而且由于这两大机构的股市下跌、财务困难，从而使美国的房贷市场雪上加霜，加大次级按揭贷款风险及危机。可以说，尽管这次美国次贷危机与美国按揭贷款的证券化及衍生品化等金融产品创新发展过快有关，但根源还是与一些美国贷款银行为了短期利润而过快的信贷扩张有关，与把银行信贷贷款给次级信用的人有关。可以说，美国按揭贷款次级信用的贷款人仅占比重为9%，则引起如此大的金融风险的问题，这对中国来说不能不是重大的教训。

一年来，美国次贷危机事件引起了中国监管部门足够的重视，从而针对中国个人按揭贷款风险问题也出台了一些政策，以此保证中国不出现美国类似的次贷危机，以保证中国房地产金融的安全。就目前的情况来说，监管部门无论是对住房投资与消费的区分，还是节约集约型用地的金融支持，基本上是对以往不规范、不科学、不安全的房地产金融市场进行调整与改善，但实际上这些规则与国际惯例特别是与美国的房地产金融监管体系仍然相差很远。比如说，个人住房按揭市场准入，有哪一个国家会让所有的房地产企业都可做住房预售的？有哪一个国家的个人住房按揭贷款仅是用一张单位证明来确定个人工资收入真实性的？在市场经济成熟的国家，没有资质的房地产企业是不可进入住房预售的，而个人工资收入真实性证明要有银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录及公司工资收入证明等。

但是，就目前中国的情况来看，这些房地产金融体系中最为核心的内容则没有写进去。也就是这样一套十分宽松的房地产金融制度，国家监管部门作出一点修改，就有人出来说，国家在打压房地产；就有人出来说，中国什么价格都可以降，就是房价不能降；甚至于，有人说，如果房地产死，国内银行先死等。

看看早几年的房地产市场发展，尽管居民的住房条件有所改善（相对而言），尽管房地产市场快速发展拉动了中国GDP快速增长，但是，这种房地产市场发展是建立在把80%以上居民排除在房地产市场外的发展（因为过高的房价绝大多数居民没有支付能力购买、房地产仅是投机者盛行的市场）、是让整个社会财富在短期内向少数人聚集的发展、是把我们祖先几千年留下来的土地财富短期内在少数人手上卖出并让少数人来掠夺的发展、是严重透支未来几代人财富的发展（掠夺式使用资源、污染环境、浪费土地、制造建筑垃圾等）等。可以说，在这样的基础上，中国房地产市场不仅不可持续，金融危机随时都可能发生。

同时，我们也可以看到，政府监管部门只是对房地产市场投机炒作及消费作一个简单的区分，国内房地产市场就出现两重天。2007年，政府一个359号文件把房地产投机炒作与消费作出区分，房地产销售就开始下降，甚至于出现许多地方住房销售急剧下降。这说明了什么，说明了早些时候，国内房地产是投机炒作市场。只要对这些房地产市场投机炒作一限制，房地产市场就发生根本性变化。而大家可知道，尽管美国的一些贷款机构让一些次级信用的人进入房地产市场，但是在美国，哪里看到有一个人买几十套住房来炒作。美国只是让一些信用级别较差的人进入市场，并购买自己住，都会出现这样大的问题。如果我们的房地产市场这种用银行的金融杠杆疯狂投机炒作的行为不遏制，那么房地产金融风险有多高，就会炒得多高。因此，政府严厉地遏制国内房地产市场的投机炒作就是防止房地产金融风险、保证金融安全最基本一步。

有人说，政府不要打压房地产市场，也就是说政府不可改变房地产以投机炒为主导的市场，让房地产市场泡沫炒得天上去然后让房地产泡沫破灭，把中国经济推全面衰退的深渊。但是，政府连这样简单的常识都不会知道吗？当然，有一些地方正在采取不同的方式救房地产市场。不过，这里，有几个方面的问题，一是也许这些地方房价本身就不高，二是地方政府希望短期内（或在这些地方领导人手上）推高房价，以便让当地土地以更高的价格在他们手上卖出等。房价不高，房价上涨是市场事情。但对于后者，这些表面上对当地经济会有利的事，但更大的利益还是在于地方官的乌纱帽及在于他们手中的利益。他们这样做与最近胡锦涛书记所指出的“发展经济最重要的是让广大民众获得实惠”相去十万八千里。因为，如果房价推得很高，80%以上民众没有能力购买，或绝大多数人人生中最大消费购买负担过重，那么不仅会严重挤压他们其他消费，而且也是绝大多数人最大不实惠。可以说，目前中国房地产市场大问题就是没有让中国绝大多数人享受到实惠，而且让极少数人获利。最近的住房了市场销售萎缩只是房地产开发商把房价顶得天花板上而不愿降价，不愿让绝大多数人有支付能力进入这个市场，不愿让绝大多数人享受到实惠。如果房地产市场是少数人炒作市场，那么这个房地产风险岂能不高？

因此，住房作为消费品，无论是先购买为投资还是消费，最后都得为居民消费，就得以绝大多数人有支付能力购买为基点，特别是在土地公有的情况下，更是如此。如果国内房地产市场产品能够在这个基点上定价，不仅能够保证中国房地产市场持续繁荣与发展，也是降低房地产市场风险的基础。因此，为了防止美国次贷危机在中国发生，政府监管部门不仅严厉打击房地产市场投机炒作，而且要进一步完善现有的住房金融制度，比如让一些没有资质的房地产开发商不可进入住房预售，让房地产市场的价格调整让绝大多数居民有支付能力进入房地产。