房地产周期性调整正在开始

易宪容

《央行第三季度的货币政策报告》表示，2008年第三季度，房地产市场继续调整，商品房成交量大幅减少，房价开始下降。房地产市场变化带动房地产开发投资增速回落，房屋新开工面积增速和土地购置面积下降，商业性房地产贷款增速明显放缓。

1-9月份，全国完成房地产开发投资2.1万亿元，同比增长26.5%，增速比上半年回落7%，比上年同期回落3.8%。其中，住宅投资1.6万亿元，同比增长28.7%，增速比上半年回落7.9%，占开发投资总量的72.9%。房地产开发投资增长全国性的回落开始。

房屋新开工面积增幅回落较多，土地购置面积明显下降，商品房销售量大幅减少。1-9月份，全国房屋新开工面积7.4亿平方米，同比增长10.2%，增速比上半年回落8.9%，比上年同期回落11.4%。全国房地产开发企业完成土地购置面积2.8亿平方米，同比下降2.9%，增速比上半年回落10.5%。

全国商品房销售面积4亿平方米，同比下降14.9%，增速比上半年继续下降7.7%。商品房销售额为1.6万亿元，同比下降15.0%，增速比上半年下降12%。其中，商品住宅销售面积和销售额同比分别下降15.3%和15.5%。北京、上海、深圳、广州住宅销售面积同比分别下降55.8%、41.1%、46.2%和25.9%。受房地产市场交易量下降、投资增速减缓的影响，商业性房地产贷款增速明显放缓。1-9月份个人住房贷款仅2432亿，比去年同期少增了3119亿。

住宅交易量下降的主要原因，一是前期房价上涨过快，市场有调整的内在需求；二是经济形势面临较大不确定性、股市大幅下跌等因素使购房人对房价和收入的预期发生转变，市场观望气氛浓厚。受交易量持续下降影响，房屋销售环比价格开始下降。

从上述的数据来看，到9月底为止，全国的房地产市场，除了房价还有上升之外（但房价上涨幅度减小），无论是房地产开发投资、开工面积、销售面积及销售金额等都出现了较大幅度回落。而回落最为明显的是房地产销售。房地产销售的下降原因有很多，从上述数字来看，最为直接的是个人住房按揭贷款。1-9月份比去年同期少增了一半以上。即今年的个人住房按揭贷款不及2007年8699亿的三分之一，而且按照现在的态势。2008年个人住房按鬼蜮贷款不会超过3000亿，即只为2007年三分之一左右。而个人按揭贷款下降，不仅在于个人没有意愿进入房地产市场，而且还在于2007年对个人住房按揭贷款审查不严，让一些投机性炒作性的人利用银行的金融杠杆大量地进入房地产市场。相应政策的限定，金融市场条件的变化，这些投机者立即会退出市场。估计这是个人住房按揭贷款快速下降的重要原因。

对于住宅交易量下降的主要原因分析，央行的报告分析到一些重要方面。比如，2007年房价上快、经济形势的不确定、股市大幅下降等，这是对的。同时，报告也指出了，在这些原因下，房地产的价格调整是市场的内在需求，或是市场的内在逻辑性。事实上，任何市场，价格永远是有涨有落。既然国内房地产市场的价格能够出现近10年的快速上涨，其价格的下落也是必然。而且，美国次贷危机为什么会发生，为什么会如此疯狂冲击当前的实体经济，就在于早些时候，基本上是所有的人都假定房地产市场的价格只涨不跌。如果不是假定房地产价格只涨不跌，怎么会有那样多的金融衍生产品出来，这些金融衍生产品出来又会那样多的来购买。这就是美国次贷危机的根源所在。

同样，在中国，有人也一直在鼓吹房地产价格永远只涨不落，甚至于用这个假定来要挟政府，房地产价格下跌会导致什么什么问题。因此，他们总是希望政府的政策按照这种假定而为。事实上，这些年来，这种要挟也一次又一次地成功。但是，其结果是，建立在房地产价格只涨不跌的假定上的愿望只能是空中楼阁，只能是为少数人利益服务。因为，这种空中楼阁最后一天总是会消失。当这种空中楼阁消失时，房地产市场所有的问题就会显示出来。当前美国的情况就是如此，中国也不例外。还好，中国政府对此有足够的警惕，但是还是晚了一些。因此，央行看到了房地产价格只涨不跌的假定不成立，中央政府还得对此有足够的警惕。

也就是说，既然房地产市场的价格只涨不跌假定不成立，是一些人的臆想，因此，当国内房地产市场价格出现近10年的快速上涨之后，这种价格出现周期性的调整也是必然。它是房地产市场的内在逻辑。特别是，当政府的政策出现根本性转变、金融市场的环境（无论是国内还是国外）及人们对房地产市场预期发生根本性改变时，这种房地产市场的价格调整也就开始了。同时，我们也应该看到，既然房地产市场价格出现近十年的上涨，它的调整也是一个自然周期性过程，不是一天几天、一月几月、一年几年就能够完成的事情，会经过一个周期性的过程。至于这个过程的周期性有多长，既取决于这个市场变化，也取决于整个国内外经济环境。

目前，我们的房地产企业及地方政府，都抱着侥幸的心理，以为这种调整在一天或几天就可以过去，只要坚持这几天，就能够云开月明，特别是一些地方政府还希望以某种人工方式来驱散天上的云彩，但实际越是这样的人工方式，越是会让云彩聚集，只不过延迟这种房地产调整的周期性。还有，许多人仍然在用早几年发生的事情来度量现在发生的事情，以为2007年某些房地产政策才让这个市场出现调整，因此，只要恢复这些政策能够重新回到2007年房地产繁荣。但是实际上，这样的日子永远不会复返。比如说，不少人一直在要取消第二套住房的政策，以为第二套住房的政策一取消，房地产又会回到2007年的繁荣。但条件环境变了，即使取消第二套住房的政策，同样是没有多少效果。房地产市场的周期性调整谁能改变呢？因此，我们能够做的只是顺应这种房地产调整的周期性。全世界的房地产市场都在进行周期性有调整，中国能够超越这种市场的内在逻辑吗？