地方政府如何在房地产调控中有所作为？

——从南京市实施房价调控新政说开去

曹建海

2007年5月25日，南京市物价局一场动员大会通过了南京市房价调控细则。其核心内容主要是：限制开发商利润；推行政府主导价和“一房一价”核价政策。该细则规定，经济适用住房净利润率被界定为3%；普通商品住宅的净利润率为8%。这个做法是否合理？和讯网谢剑、倪金节据此对笔者进行了采访，本文是笔者在对和讯网采访文字的基础上，进行大量整理扩充的成果。

问：这项规定的出台会对房地产商产生多大的影响？政府来规定一个行业的利润率的做法是否合理？

答：如果能够严格按照这个细则控制住房价，将意味着政府对房地产商土地增值的那部分不予承认，那么对房地产商的影响将会非常大。因为根据我的研究，当前中国房地产开发商所获得的99%的利润，来源于他们占有或囤积土地的增值。虽然房地产商披露的成本是不真实的，其中至少40%属于各个环节的回扣或贿赂，锁定8%的利润率的做法，如果执行得好，很有可能使南京的房价无法持续上涨。

这项政策固然很好，但如果不公开真实的房地产成本，房地产商将会把利润和各项费用、回扣等拼命打入成本，将会抵消出台的即时非常完善的政策。

实际上，扩大经济适用房供应比例，是调控房价最有效的政策。如果经济适用房的供应比例达到30%，这个城市的商品房价格将无法持续上涨；而如果能达到50%，那么任何城市商品房价格将至少会下降30%；如果能增加到80%，商品房的价格可能下跌50%以上。当然，我这里所强谓的经济适用房采取由政府、单位和住宅合作社主导下的集资方式建设的，已经剔出了房地产开发商在中间的盘剥。

温家宝总理在今年的《政府工作报告》中明确指出，促进房地产业持续健康发展，地方政府应对房地产市场的调控和监管切实负起责任。所以，南京市政府完全可以理直气壮地管理房价。从理论上说，我国的城市土地是全民所有制的，房地产开发商不过是土地的临时使用者（事实上土地不过是他们赚钱的一个工具），只应该赚取正常利润。因为当前的房价高涨，已经严重影响到了正常的人民生活，对未来我国经济的健康发展，也带来了严重潜在危害。翻开我们的党史、党章和中央各届党代会政治报告，提高人民生活水平可以说是任何时期中国共产党的最大政治。

问：众多开发商、市民更关心的是这项政策能走多远，那么这个政策可能长期执行下去吗？为什么？北京的房地产价格有可能参考这个做法吗？

答：南京市出台这项政策肯定是动了脑筋的，但我认为他们的路子还不太对。其实我国房地产政策的要害是不要拍卖土地，而且逐步从房地产开发商手中回收土地，用来建更多的经济适用房，这样才能从根本上调控房价。拍卖过多的土地，是房价上涨的很重要原因。把人民的土地通过拍卖给开发商再加价卖给人民，这实际上是我们的政府对人民的一种犯罪。虽然拍卖土地政府获得收入了，但开发商手中的土地增值可能数百倍于政府收入，炒房者手中的房价也会由于地价的重新评估而大幅度上涨。从这个意义上说，每一次土地拍卖，对于整个城市地价体系的影响，不亚于一次8级大地震，而“震中”就在政府拍卖的那块土地上。

除了土地政策这个关键，南京的新政府要想长期执行下去，还必须对于来自世界各地以及本地的炒房者有相应的抑制甚至打击政策。比如对于家庭第二套住房征收住房税，或者至少应该动员当地银行不能再对第二套住房给与消费贷款；否则，开发商还可以通过囤积、虚拟交易、假按揭等手段，借助“炒房者”的身份，重新把利润重新赚回去。

我认为这种政策和计划经济、市场经济关系不大。不管是计划经济还是市场经济，只有能很好地解决人民生活问题的经济，才是好的经济。这句话我现在摆在这里，我认为可以经得起历史和后人的验证。当然我这里的民生是指长期的民生，并不是要我们一下子把当前的资源完全消费掉。

当前一些学者包括最著名的吴敬琏先生，就特别担心计划经济的回潮和所谓“复辟”，我看这本身就是一种歧视计划经济、把计划经济妖魔化的倾向，这绝不是马克思历史唯物主义的观点。看一个经济、政策好不好，一切要以能不能提高人民生活水平为衡量标准。“三个有利于”标准当中，前两个相对于提高人民生活水平，不过是手段而已。它们是不能平起平坐的，平起平坐不是科学的态度。看看我们的现实，经济好像发展了，国家的财政能力明显增强了，但危害民生的经济很多很多。这里的经济事指危害人民生活的各类产业、企业和小生产。发展这样的坏经济，对我们有什么意义呢？我认为必须铲除这种坏的经济，这样整个经济发展慢一些、甚至效率低一些，但都是有质量的、有利于民生的经济，这又有什么不好呢？实际上，现在我们的学术界、多数媒体都出现了过度美化市场经济的问题。根据最基本的政治经济学原理，市场经济下的市场竞争，是建立在对一大批竞争失利者占有的资源损毁的基础上的，是一种大规模“试错”，资源浪费是非常严重的；尽管在信息化时代一些企业内部通过“以销定产”、资源计划等手段消除盲目性，但根本不能避免社会在自由竞争中不断产生的资源浪费问题。

一个特别值得我们注意的倾向是，由于当前我国的企业绝大部分不再是公有制的了，已经变成少数有权势者的私人资产了，这决定了我们现在的发展的成果，绝大部分被少数权贵和富豪阶级攫取了；广大的老百姓不仅不能享受生产力发展的成果，相反他们最可能承受的是随时得掠夺，和经济发展带来的资源环境枯竭的危害，例如房屋塌方、断水、工业污染、各种致癌物的滋生，等等。这就是为什么我们当前的经济增长与人民生活越来越脱节的原因，也让我们找到了为什么在高增长的情况下失业和低工资现象如此严重。我们可以简单地算一下，一个年收入1亿元人民币的富豪，大概相当于2500个年薪4万元的公务员收入，相当于1万个农民工的收入。这样我们每出现一个这样富豪，就可能扼杀了几千和工作岗位，以及上万个工薪阶层提高工资的机会。现在不仅实体经济，而且在股市、房市都为一些特权阶层和富豪提供了任意获得亿万财富的机会。例如SOHO中国的潘石屹就计划通过在香港上市，让自己的财富再翻番几十倍，从而一举摘取中国首富的桂冠。很显然，不是任何人都能获得像潘石屹这样的机遇的。这些属于他们名下的巨额财富，是他们通过辛勤劳动创造的吗？绝对不是！在我看来，不过通过各种看似合法的手段转移社会财富的结果。

当然，骨子里崇尚资本主义的香港居民，之所以热捧在我看来毫无社会价值的中国大陆地产股票，不过是为了与碧桂园的杨国强、SOHO中国的潘石屹等人一道，分享一下在大陆当当土地掠夺者的滋味罢了。但是，一旦掠夺者被砍去了魔爪、拔去了毒牙，聪明的潘石屹可以提前抛售股票而到大洋彼岸当一个富翁快乐悠哉，而香港人民终将受难。

我们的沪深股市上有多少这样的掠夺性公司呢？我看不仅存在于房地产行业，也存在于制造业企业，甚至存在于中国特色的高技术行业。例如今年两会期间被全国人大代表痛批的厉以宁，其家族控股的荣信股份，2007年3月28日首日上市流通，股价就暴涨至51.9元。由此，厉以宁家族财富平添6.7亿。现在这支股票已经近100元了，厉的家族财产早以突破了10亿元之巨！我们的老百姓呢？在一些别有用心的机构、股市“黑嘴”，以及主张“让人民炒股致富”的学者鼓动下，疯狂地追捧这类股票。看到这些“被人卖了还替人数钱”的芸芸众生，我真的有些无言了。

我认为，目前我国的这种发展模式，绝对谈不上是科学发展。对于我们这个国家的强大、对于中华民族的前程，实在是有百害而无一益！

上面的分析也论证了我说的一种科学发展的破解思路，就是“对于危害民生的经济我们要坚决铲除”。那么，对于房地产开发商这个特殊产业和特殊利益集团，是继续让他们发展壮大呢，还是坚决铲除呢？我相信历史会给出最正确的回答。

北京要不要学习南京市的做法呢？我长期生活在北京，对于北京市的房地产政策非常熟悉，总体评价很低，甚至是非常反感的。根据我的观察，北京可能是在房地产领域官商勾结最严重的城市之一，这里的房屋拆迁至今还在不断发生打死人的恶性问题，在朝阳区的很多拆迁项目，政府、开发商和民众积怨极深，民愤也特别大。我手中就有许多朝阳区拆迁户给我的控告信和证据材料，他们希望我能利用自己的通道帮助他们，可惜我能力所限，迄今为止没能直接帮上忙。

从房地产业在城市的地位看，我的感觉是北京是全国对房地产依赖性最高的城市，远远超过了排名第二的上海市。政府的利益情结，决定了北京是全国房价调控最差的城市之一；当然，上海也不比北京好多少。北京的情况是不仅房价涨得快，房地产开发商囤积土地和建成房屋资源空置现象也特别严重。你看看北京那些新开发的小区，至少70%以上是黑灯屋。说明房子大部分被投机者囤积了，开发商不卖房就等于参与了二级市场投机。北京的经济适用房政策和廉租房政策也让人诟病，表现为建设规模与商品房开发相比规模偏小、比例偏低，而且项目位置偏远、建筑质量十分低劣，销售对象失控也是家常便饭，经济适用房票号倒卖非常猖獗。究其主要原因是北京市政府对土地拍卖依赖很大；而在偏低供给比例的经济适用房建设上，政府基本上作了甩手掌柜，而完全由房地产开发商主导建设，导致建设开发成本的不实，房地产开发商可以借项目实现无本暴利。

这样看来，南京的做法至少是动了脑筋的，是想为老百姓办些事情，这比北京做的要好得多，值得北京市好好学学。

问：对于开发商来说，这些调控措施如果真正实施下来，威力不亚于“国六条”、“国十六条”等政策，有当地房地产商表示要联合向中央的反映，认为房价应该有市场决定，那么房价是否应该完全由市场决定？

答：“国六条”、“国十六条”在理论上就不通，我在多篇文章当中剖析了这些政策在理论上、逻辑上存在的致命缺陷。从实际情况看，这些政策不仅没有调控房价，反而在推动高房价方面发挥了关键作用。如果我们注意一下近期各地城市房价统计的数据，完全可以验证我的这个判断。所以这些房地产开发商如果到他们的“娘家”建设部去告状，倒是值得南京市政府认真对待的。

我的意见是，南京市政府要顶住来自建设部的压力。像建设部通过国务院提出的这些荒唐政策，我认为不会持续太久了。这是由中国共产党的无私宗旨最终决定的。公证无私，是中国共产党的立党之本。我们共产党的政策决不能为了少数房地产开发商的私人利益，而置广大人民群众的根本利益于不顾！

当然，如果南京市政府愿意实施我上面提到的用扩大经济适用房供应比例调节房价，还要做好顶住国土资源部施加压力的思想准备。这要求我们的地方政府领导人，要有比中央政府领导人更高的共产主义思想觉悟。现在舆论界有一种动不动就把地方政府妖魔化的倾向，我认为不是一个好的倾向——要害在于是我们的中央部门制定了不好的政策，因而地方才能参照，才能“依法办事”!但是我们的理论界和舆论界却几乎没有敢批评中央的政策的，这是一个非常不好的风气。我们知道，知错就改、批评与自我批评，是中国共产党永葆青春的一个优良传统；对于那些站在广大人民利益立场上的、拥有科学和客观分析基础的善意批评和政策建议，党和政府应当给予感谢，并且尽快落实到党的政策和政府的行动中来。

关于怎样降低房价，我曾当面向一位市长提议，把政府现有的准备用来拍卖的和将来政府回收的空闲住宅用地，全部用于建设经济适用房。但他回答我地方没有立法权，上位法的作用很大；如果地方政府不采取拍卖的方式转让土地，来自建设部和国土资源部的压力将空前巨大，有的时候很难顶住。他建议我一定要走上层路线，向中央领导人呼吁，敦促中央层面做全局性调整。只有上面通了，这样下面才能理直气壮地做些民生工作。我很尊重这位市长朋友，但是严格来说，我对于他的答复并不满意。原因在于，要推动一项法律和全局性的法律和政策调整，需要繁杂的程序和相当长的时间。按照通常惯例，一个公认无误的政治经济学理论变成中央文件，通常需要5年的时间；而目前质疑当今房地产政策的理论，在国内还远不是主流，变成中央政策又谈何容易！我认为比较可行的办法，就是一方面通过向中央上书，痛陈时弊，努力推动中央政策实现大的调整；另一方面是通过理论宣传武装人民群众，由此形成对决策高层和理论界的强烈呼声；第三个方面也许是最直接的，，我寄望于地方党委和政府官员能够真正关心群众疾苦、倾听群众呼声，按照党章和《宪法》中规定的有利于最广大人民群众利益的准则，开创性地实施一些有利于民生的房地产政策。

一个切实的国情是，中国的土地是公有制的，是属于我们大家的。所以这些土地首先应当通过分配的方式交给人民；如果政府官员陶醉于拍卖土地或通过官商勾结牟取私利，我认为我们的人民完全有权通过游行、静坐等合适的民主方式和手段，向政府和开发商要回本来应当属于自己的土地。

至于土地的市场化，一切要建立在土地无偿分配的基础上。只有首先体现出了土地公有制界定的人民权利，才可以推行所谓的“市场化”，以利于实现土地资源重新的配置或分配，“调节余缺”。这个时候才能使用国外推行的各类实践证明是有益的房地产政策。所以至少在中国，房价不应该由市场来决定，这和国外的土地私有不一样，前提就截然不同！

问：从我国的实际情况来看，虽然房改实施了这么多年，但商品房除了具有商品属性外，还具有准公共产品的特性，市场定价机制还没有完全形成，应该逐渐放开。你怎么看？

答：现在的问题是我国的城市土地是掌握在政府手中的，而且大部分土地被征服通过多种方式出让给房地产开发商了，而更多地土地已经住房消费者通过购买商品房长期占有了，这样的局面已经没有办法改变了——这是我们讨论一切问题的前提。理论的作用和社会意义，不仅在于透过光怪陆离的社会现象认识世界，发现客观规律，更在于依据我们认识的规律，提出能够更好地改造世界的策略和建议。我认为在目前中国城市这个前提条件下，房地产和房价管理必须扭转传统的思路，向中国农村和新加坡学习，再也不能走完全市场化的道路了。