曹建海：居民住房到底是消费品还是投资品

 中国经济时报
 
    居民购买的住房属于投资品还是消费品？是一个存在重大争议的理论问题。一直以来，在我国中央、国务院各部门及地方政府的政策文件中，住房是被当作消费品来对待的。例如，国家发改委在《2006年房地产调控工作重点》中，提出“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导，鼓励居民适时适度消费。” 然而，在国家统计局对住房属性的界定中，住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买用于居住的住宅，也都是投资品，而非消费品。

　　SNA把居民购房支出归类为固定资产投资的解释

　　把住房归类于固定资产，按照中国国家统计局的解释，是要与国际统计标准接轨。联合国制定的《1993年国民经济核算体系》(以下简称1993年SNA)明确规定：“包括用作住户主要住所的船舶、驳船、活动房屋和大篷车在内的一切住宅，以及汽车库等任何与住宅有关的构筑物都是固定资产。自有住房者作为从事他们自己最终消费的住房服务生产的企业主处理，所以住房不是耐用消费品。”这就是说，对于住房来说，不论是建造还是购买，不论是用来自住还是出租都属于固定资产投资的范围。

　　既然购买住房属于固定资产投资，那么什么是住房消费呢？按照1993年SNA的解释，个人的住房消费是当住房用于居民居住时，租住的租金计入承租人的消费支出；如果是自住的，比照相应市场(租金)价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。

　　为什么把自己居住的住房也统计成固定资产呢？1993年的SNA认为，因为住房使用期限长，单位价值高，完全符合固定资产的一般标准，在这一点上它与其他房屋建筑物没有什么不同。如果将购房支出作为消费，就意味着住房是消费品，违背了统一的固定资产标准。可见，把住房当成固定资产而不是消费品是为了统计管理上的便利，而不是根据人们的生活习惯或基于什么经济学原理。从这个意义上说，1993年的SNA关于住房属性的界定，并没有十足的说服力。

　　从人们的生活习惯上看，衣食住行是人类消费的最基本方面，因此衣服、食品、住房、交通等成为人们最重要的消费品。所以，根据人们的生活习惯，把住房列入如同汽车、钻石一样的耐用消费品，应当更加符合人们的心理。由此，各项法律法规政策将围绕维护和促进人类最基本的居住权而制定；相反，把住房当成固定资产，将会造成以住房租赁经营为业务的房地产基金、信托投资公司等经营单位利用自身的资金优势，与居民竞争有限的房地产资源，从而大幅度推高房价，侵犯居民最基本的生存权。

　　从消费和投资的含义界定上看，消费在于直接满足人们生活需要，投资作为储蓄的转化形式，是通过资金或物质财富垫支以最终获利的途径。所以投资实际上是对现期消费的抑制，投资是为了实现收益，从而更大限度地满足消费的目的。可见，消费才是人类生存的目的，而投资则是由消费派生出来的，是实现未来时期更好消费的一个手段。居住是人类消费最重要的内容之一，居住需求可以通过自己拥有住房和租赁住房实现；同样的，作为住房所有者，他可以选择完全由自己居住、出租部分甚至全部房屋等方式；或者，住房拥有者可以选择在一个时期自己居住，而在另外时期出租出去。在这里，房屋所有者选择自己居住和出租是有本质区别的，前者属于满足自己需要的消费行为，后者则属于抑制自己消费、增加收益的投资行为。这种区分如同消费和投资的区分一样容易理解。相应地，住房拥有者用于自己消费时，住房就属于消费品；用于出租时，就应当属于投资品，合租时一部分用于消费而另一部分用于投资。对于租赁者而言，房租属于本期消费的支出；对于住房所有者而言，政府机构通过分摊成本和利息的“虚拟租金”方式计算当期消费支出，仅仅具有统计学上的意义，与居民的实际生活感受截然不同，不能成为把住房当成经营性固定资产的理由。

　　可见，对于拥有者直接居住的住房，属于纯粹的消费品；用于出租的住房，可以视为投资品。所谓住房的消费性与投资性共有的说法，是指作为消费品的住房可以部分或全部用于出租获得收益。一般来说，自主消费和投资不能同时进行，这也方便了政府部门进行相应的统计和管理。

　　住房的本质属性是可以用于投资的消费品

　　我们应该怎样理解1993年SNA把购买住房看作固定资产投资呢？国家统计局在解释1993年SNA时指出，住房是由其所有者用来生产居住服务的，房产主作为这一产业的生产者要对住房进行维护、经营，以提供居住服务。当住房出租时，租金就是住房服务的产出，同时是承租人的消费支出；当住房由所有者自己居住时，房产主同时具有生产者和消费者双重身份，就像农民自产自用粮食一样，每年计算的住房虚拟租金，既作为房屋所有者的住房服务产出，又作为居住者的消费支出。这就是说，住房无论出租还是自住，都要核算它的产出和相应的最终使用。

　　由1993年SNA的解释可以看出，对于居民自有住房来说，本来没有发生出租行为。由于不同国家不同时期自有住房和出租住房的比率往往差异很大，在GDP核算中，为了保证住房服务的生产和使用以及居民消费水平国际可比性和历史可比性，一般都把居民自有住房的住户视为对本住户提供了住房出租服务，而纳入房屋出租活动进行核算。可见，把住房类比为用于出租的经营性固定资产进行统计，是联合国出于在同一口径下比较各个成员国GDP的一种统计方法，某种程度上类似于世界银行的购买力平价(PPP)方法，与实际情况存在着本质的差别。

　　现实生活中我们看到，一些部门把统计上的一种方法所描述的经济世界与现实世界完全混同，混淆了人民生活中最基本的住房消费概念，也在一定程度上误导了国家的宏观经济政策，必须尽快澄清和纠正。

　　按照上面国家统计局对自有住房的解释，我们甚至可以把居民自主购买的汽车、钻石等耐用消费品解释为固定资产，因为这些生活物品也可以用作投资品，政府是否应当按照固定资产投资进行管理呢？

　　可见，统计是一回事，现实中的管理又是另一回事。如果简单借口接轨国际惯例，把统计上的概念混同于现实生活管理上的概念，就有可能引起混乱。我认为，如果不能把最近以来特别是1998年住房市场化以来老百姓用于住房消费的购房支出计入当期“社会消费”当中，而仅仅根据1993年SNA确定的、主要具有各国比较意义的统计概念进行统计，则我们的统计结果就可能完全脱离实际生活而为老百姓所抛弃。最近国家统计局公布的CPI(居民消费价格指数)备受公众质疑就是一例。

　　如果我们能够正确地把住房界定为消费品，那么一切问题就将迎刃而解。住房价格的变化就应该反映到CPI上来，房价变化自然也就影响银行利率变化，住房的供求关系也就更容易调整；同时，银行对消费者的住房贷款才可以理直气壮地定义为消费政策，而不是固定资产投资的政策；扩大内需也可以理解为不仅包括扩大租房子，而且扩大房屋购买。

　　不能简单地把房地产开发投资定义为固定资产投资

　　既然住房不能定义为投资品，购买住房就不能定义为固定资产投资行为，现行的投资统计把商品房屋的开发方或建设方“变通”为固定资产投资的理论前提，就不能成立了！根据国家统计局投资司负责人的解释，理论上投资统计应该以购房者作为投资统计的对象。但由于商品房屋的购买涉及千家万户，为了搜集统计资料的方便，防止重复和遗漏，现行投资统计对商品房屋投资的统计由购买方变为建设方。这样做一方面是为了统计工作的可操作性，降低统计调查成本；另一方面也是同其他非商品自建住房按建造成本计算投资额的原则是一致的，在投资数量上也不会扩大全社会投资的规模。同时，现行统计制度规定，所有企事业单位和城乡居民购买商品房均不再作为投资统计，从制度上防止了在商品房建设和购买中出现重复统计的可能性，也防止了房屋多次交易所导致的投资虚增的问题。

　　可见，把房地产开发投资特别是住宅投资列入全社会固定资产投资的分类，是一个由错误的概念导致的错误分类。事实上，正是这个统计分类的错误误导了我们对“投资率”是高还是低的判断，更误导了人们对房地产开发投资主体——“房地产开发经营企业”在国民经济增长中的地位和作用的认识，同时也误导了中央对当前经济进行宏观调控的取向和手段。

　　究竟什么是固定资产投资？投资最重要的概念在于直接投资和间接投资的区分。直接投资就是经济单位或个人从事三次产业范围内的物质生产活动所必须预付的资产。这些资产根据资金周转速度的不同可以分为固定资产投资和流动资产投资。从这里，我们引出了固定资产投资的概念，它是经济单位通过直接建设或者购买获得物质生产活动所需要的、经过较长时期才能消耗完毕的耐用经营性资产。例如，从事三次产业活动的农业水利设施、机器、厂房、营业场所、仓库、办公楼、道路、运输工具等。

　　这些资产有四个特点：其一，它们属于直接投资活动，是现代产业活动(含机关、事业单位)从事国民收入创造活动中必不可少的资产；其二，投资这些资产的目的是为了从事三次产业范围内的物质生产活动，而不是为了通过转换资产形态保值增值；其三，这些资产在一定时间内难以消耗完毕，需要以折旧等方式逐步收回，因而存在较高的固定成本，也是短期制约经济单位生产能力或服务能力的重要因素；其四，这些资产虽然从性能上也可以成为消费品，但它们与消费品不同的是，后者直接用于消费者衣食住行的消费，属于直接的消费需求，而固定资产的需求是在消费需求的拉动下，经济单位为了获得一定利益而使用的一项资产。

　　这样看来，所谓的固定资产投资就是经济单位通过购买或者自建方式获得的，用于三次产业生产经营，经过较长时间才能消耗完毕的，以厂房、机器、交通工具、设施、办公场所等形态存在的物质资产。这里的关键之处在于，固定资产投资对资产的最终使用者而言才具有意义。如果把固定资产的开发建设者在土地和房屋开发建设过程中垫支的资金也算作固定资产投资，不仅会有二次计算的问题，更主要的是造成固定资产投资概念上的重大错位。

　　中国的房地产开发经营业没有什么社会意义

　　那么，现行的中国房地产开发经营业到底在社会投资中扮演了什么角色呢？如果我们简单地把他们的投资理解为如同证券投资商一样的金融投资，不仅会令开发商们万分委屈，也不能完全解释开发商们推高现实生活中房屋售价的事实。根据我国现行法律，房地产开发商的主要功能是建筑活动组织管理和房屋销售工作。作为房屋建设的组织管理方，房地产开发企业虽然提供了一定的管理劳动，不过这种劳动的成本在国外房地产开发中称为“软成本”，一般不超过建设成本的20%。也就是说，如果建设成本为每平方米800元，加上开发商建设管理的软成本也不应该超过每平方米1000元。但现实中开发商一般能够高估这种软造价，并在包括土地、建筑、开发管理等各项费用的基础上大幅度加价获取暴利，靠的是其作为惟一的介于房地产要素部门、生产部门与消费者之间的中间商的地位。考虑到大多数的建筑企业都是通过建筑垫款完成建设生产活动，所以可以把建筑阶段的建筑生产活动与开发商的建筑管理活动理解为并行的物质生产和服务活动。作为现行政策裁定的惟一中间商，房地产商的主要工作是购买土地、规划设计产品、筹集建设开发资金、实施建筑劳动等房屋建设所必须的“原材料”，经过建设周期之后，上述“原材料”变成了用于销售的大量商品房屋。这样看来，由于开发商从事的主要是管理和房屋销售工作，不需要购置什么固定资产，开发商所垫付的投资主要不是固定资产投资，而是以土地、规划设计产品、建筑劳动等“原材料”和成品房屋等形式存在的“存货投资”，是一种典型的流动性投资。

　　怎样理解房地产开发企业的“流动性投资”的社会意义呢？对于需要自主建房的公众而言，房地产商作为惟一的中间商，剥夺了他们直接通过发布广告或招标手段寻找建筑商的机会。所以开发商所谓的“原材料”采购，甚至从需要在自己占有的土地上自主建房的公众手上征用土地或者“拆迁安置”，不仅对于社会没有多少意义，甚至是一种为开发而开发的“迂回”社会成本；同时，开发商投入大量广告的销售活动不仅没有必要，甚至危害了社会安全。对于希望从商业开发机构购买住房的公众而言，房地产开发商只有在作为一个可以“降低成本、提高质量”的资源整合商时才具有意义，但现实中我们看到房地产商利用自己的行业垄断地位大肆囤房，搞虚假销售，以达到抬高房价、获取暴利的目的。这是一种地道的房地产投机行为，是应该由政府严厉打击的行为。

　　不仅房地产开发商，而且地方政府的“土地储备中心”、炒房团、外国投机者都参与了商品房屋“囤积”和投机行为，银行住房信贷的失控也在很大程度上助长了房地产的投资和投机性需求。这些因素从根本上推高了房价，远远超过了广大老百姓的实际收入水平，成为压在中国老百姓身上最沉重的负担。

　　降低房价是当前扩大消费需求的关键所在

　　总之，住房消费是应该提倡，但不要把民众往高房价市场上赶，而是要保证国内绝大多数民众有能力承担相应的房价。扩大住房内需不能简单地理解为把大多数民众的存款都投放到住房消费上，更不能把发展房地产开发业这个危害经济社会的行业作为战略重点。而应当是在不影响耕地和环境保护等关系我国经济社会可持续发展的因素的基础上，尽量让公众居住得更舒适一些；而且居住开支在公众的可支配收入中的比重，也必须被控制在一定的限度之内，彻底纠正已经出现的住房消费透支抑制其他消费的问题和倾向。

　　解决住房消费透支等其他消费问题，关键是要解决房地产市场出现的高房价问题。解决的办法要从以下三个方面着手：一是严禁地方政府基于营利目的的征地、储地和拍卖行为，彻底切断地方政府在土地交易中的利益传导机制；二是取消房地产开发商作为城市房地产开发和销售的惟一主体地位，政府通过鼓励居民自主建房和建筑企业开发建设房屋等多元开发形式，从制度上限制房地产开发销售环节暴利的形成；三是通过有针对性的住房消费信贷政策和税收政策，鼓励家庭购买第一套住房，控制投资性购买住房行为，打击投机性房屋囤积，可以考虑对超过社会平均水平住房的持有人征收较高水平不动产税的办法，迫使投机者抛售多余房屋，从存量上优化房地产资源配置。只要这三个方面的措施落实了，治理国内房地产价格虚高的问题并非难事，其中的关键是政府从短期还是从长期来考虑如何作为。

　　(作者单位：中国社会科学院工业经济研究所）