赵磊：取消限购能“救房市”吗？

一、松绑

2024年4月28日，成都市发布了《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中明确规定：“全市范围内住房交易不再审核购房资格”。

也就是说，成都市全面取消了住房限购政策。

近期以来，各地的楼市宽松政策不断出台，目前仅剩下少数地方继续维持限购政策。

——据中指研究院监测，截至目前，海南省、北京、上海、广州、深圳、杭州(新房市场)、天津、西安核心区仍维持限购政策。预计这些城市不久也会出台相应的松绑措施。

昨天看到消息称，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整;同日，天津也发布了松绑楼市限购的新政。

二、新变化

新政引起了社会的广泛关注，有人预期：房地产的春天回来了!

有朋友问我：取消限购能“救房市”吗?

我问：何谓“救房市”?是让房价重新上涨，还是不让房价下跌?

朋友说：手里有N套房的，总是希望房价别跌下来吧!

我告诉朋友：这就要看房地产供求关系了。能不能“救房市”，关键在于房地产需求，而不是在于房地产供给。

或问：房地产的供求状况究竟如何?

答曰：房地产的供求关系已经发生“新变化”，或者说是“重大变化”——我提醒大家注意官方的用语。

在我看来，这个判断不是随便说说的，而是有严谨科学的宏观数据和客观经济事实作为支撑。

换言之，“新变化”或“重大变化”的判断是有实证依据的，而不是主观想象出来的结论。

三、黄先生是明白人

黄奇帆先生列举的“当下房地产处于十大拐点”(注1)，就是对“供求关系已经发生重大变化”最有说服力的解读，这十大拐点是：

(1)总人口减少。

(2)城市化率已经到了65%，相当于欧美75%，再增长也就增加5、6个百分点。

(3)老龄化加深。

(4)到2021年为止，房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米。

(5)世界发达国家人均住房面积50平米是天花板，2000年后中国城市人均住房面积达到50平方米。

(6)中国年度房地产建设量 20年翻了四番，达17亿平方米，这意味着中国造了全世界房地产的一半。

(7)中国的土地价格和房产价格20年翻了四番。

(8)大规模旧城改造已经差不多了。

(9)城市的学校、医院建设已经饱和。

(10)中国房地产商负债率都到90%的天花板了，再过10年也不会变成105%。

赵按：以上十大拐点中，除了第八条“大规模旧城改造已经差不多了”或还可商榷之外(至少小规模和局部的旧城改造比如“三大工程”仍有空间)，其他九条都是实打实的。

四、刚需和泡沫

朋友问我：放开限购能否拉动需求?

答曰：那就要看什么需求了。

朋友不解：此话怎讲?

我为朋友做了如下分析：

(1)在需求当中，刚需是常态化的，较为稳定，但也是有限的。在如此高的房价背景下，想指望有限的刚需来“救房市”，显然不现实。因此，中央把“保障+市场”作为未来房地产发展的新模式，是符合经济发展规律的，也是明智的。

(2)炒房需求是异化的需求，是从刚需这种正常需求中衍生出来的需求。这种需求是否正常，学界和业内的分歧很大。但是，这种需求本质上是在虚拟经济的绞肉机中制造泡沫，所以其正负效应因时因地因人而异，利益相关者甚广(比如开发商背后的银行以及众多购房者)。窃以为取消限购，主要针对的正是这种需求。

(3)问题是，泡沫需要有乐观预期作为保障，即所谓信心。信心看似主观的东东，其实背后总要有客观的物质基础作为支撑。从房地产供求关系的新变化看，黄奇帆说的10条拐点，说明支撑信心背后的物质基础已经悄然发生改变，过去支撑炒房信心的乐观预期，开始出现拐点。

(4)因此，不论是刚需还是炒房，今后房地产的需求很难再像过去那样依靠巨大的泡沫来支撑了。即便全面放开限购能够重新激活零星的炒房泡沫，除非出现奇迹，那也成不了燎原之势，其能量难以重新托起高房价的“春天”了。

五、结语

房产新政的政策含义究竟何为，我不妄议。

然而不论是理性地讲还是现实地讲，若寄希望取消限购“救房市”，未免有些一厢情愿。

全面放开限购，与其说是为了“救房市”，不如说是顺其自然，尽力避免硬着陆，力求房地产市场回归平衡发展的新常态。

注1：《黄奇帆谈房地产：重组问题房企，是中国地产“软着陆”的杀手锏》。

(作者系西南财经大学教授，博士生导师)

微信扫一扫｜长按识别，进入读者交流群