市场不是万能的，迷信市场连既有住宅加装电梯和后续维护都成问题！

前面的话：

中国特色社会主义市场经济体制改革就是要从原来计划体制向市场体制方向发展。市场体制改革的理论假设是，市场比计划更有效率;微观经济主体在计划体制下缺乏主动性和创造性，在市场体制下其活动受利益驱动而有自发(原)动力，因而是有效率的。进而，甚至一些人将经济体制改革引向政治体制改革，认为政治领域也该是民主的，自由的选举制度，由公民个人投票选择才会选举出人民满意的政府。认为只有这样社会运行才有效率。

多年来，这种认知带来许多问题。今天以社会运行中的一件小事为例，即以既有住宅加装电梯后续维护为例来说明，有为政府比市场更有效率。实际上，无论是电梯加装还是电梯维护，都是这样。这是我经过大量调研和思考得出的结果。

迷信市场气氛漫延，带来的直接问题是，政府做事没有底气。

政府部门不会根据实际情况，来对问题加以协调解决，而是把问题推给市场，导致问题到今天都没有解决。

2022年我提出的一个省政协提案——“关于既有住宅加装电梯后续维护涉及相关问题需要政府出文加以明确的建议”。该提案受托于广大业主，并经过深入调研而得出，提案由山东省政协转济南市政协并转济南市相关部门。当时济南市相关部门的电话答复是：这些工作不属于政府插手做的事情，是市场行为，应该由业主们协商来解决。这样的答复，按照目前的体制来讲，是没有错的，只是我强调，加装电梯尤其是加装电梯后的维护工作是一个新事物，涉及的利益主体多，关系十分复杂(后面叙述)，如果靠各利益主体自己来协商、选择，必然什么事情都做不好，一旦电梯出了问题，后果不堪设想。但政府相关部门没有后续的答复，我也只好做罢。

前几天，我所在的住宅小区，为电梯安装操心的几位老教师一起座谈，我受邀参加，讨论到底如何合理使用电梯，并选择维护公司之事，讨论半天，也没有一个结果。

今天我所在的单元，电梯出现故障，不能正常运行，由于在外地，看到群里的老师们讨论，说是打了电话，却都是空号。我今天一早请家委会主任找人帮助把电梯维修一下(因为那天座谈会时他讲起了物业可以有一位师傅帮助维护)。后来修好，正常运行。但关于电梯维护涉及到的相关问题仍然没有解决。

今天我将相关问题放在这里，希望大家讨论，并提出建议。也希望能够引起政府相关部门的重视。

一个基本判断是：如果没有政府出面主导支持，只靠市场协调，老旧小区加装电梯，基本是不可能的事情。

更早一些年，大约是在2016、17年左右，我作为政协委员，就对济南市千佛山北某小区个别业主自行加装电梯的情况进行过调研，该业主住三楼，从一楼楼梯扶手处装了一个只能乘一个人的简易电梯，能够部分解决老人的上下楼问题，但我看到老人乘坐很不安全;而且还给其他业主带来不便(占用了一定的楼道空间，却只能自己刷卡乘梯)，但由于老人确实行动不便，该行为似乎也能得到邻居的谅解。

个人安装的类似这样的简易小电梯

既有住宅加装电梯是一项很好的惠民工程，因为在这些小区里居住的业主大多是年龄较大的居民，即使住在二、三层，他们上下楼都感到极不方便，有些老年人住在四、五楼，几乎常年不下楼，有些老人或者到外面再买房或租房，或者住在子女家。因此安装电梯真是一个了不起的惠民工程。

近年来，全国各地都在程度不同地推进。2017年山东省政府及济南市政府对于推进这项工程做了大量工作，出台了相关的文件。每部电梯后期安装费用由政府补贴总造价的近一半。在政府的推动下，截止到2022年3月底，济南市既有住宅安装了电梯的情况是，已经竣工1100部，居民幸福感大大提升。

近年政府支持加装电梯基本类似这种

迷信市场导致的一个基本问题是，政府虽然支持加装电梯，但把一些问题交给业主自己商量解决，业主根本做不到。

随着电梯使用时间的增加，一部分电梯到了交纳维保费(一般是两年免费维保)时期，在这个过程中，我们遇到了许多问题，这些问题实际上在电梯安装时也程度不同的存在。但是由于业主安装电梯心情迫切，对于一些问题没有进行深入追究和讨论，只要能够装上电梯就感到已经可以，大家普遍抱着一种“后面的事情以后再说”的心态。例如文件中谈到的第三条“(三)确定电梯使用单位和投入使用后的电梯维保方式;(四)电梯投入使用后的运行能耗、维修保养等费用的分摊筹集方案;”(济南市人民政府办公厅关于印发济南市既有住宅增设电梯办法的通知，济政办发〔2020〕25号)等方面的内容，业主们大多没有在安装电梯时给予特别关注，有的也只是个别业主提出来，并没有形成明确的文本来加以确定。通过与各方群体交流中发现：这些问题在后面不断的发现并受到关注，业主们对一些电梯涉及的经济主体都没有搞清楚，如电梯使用单位是谁?电梯资料保管由谁来做?电梯安装公司、电梯维保公司、电梯使用单位等之间是什么关系?等等。

只是关于电梯使用和维保问题，2022年的调研就发现大量隐藏的问题，这些问题，到今天已经变得更加突出。

第一，电梯安装过程和使用过程中的权益代表没有很好明确。

1、谁来代表业主选择电梯安装公司并与电梯公司签订安装合同(包括公司选择、技术要求、合同签订等相关事宜)?电梯安装后过了2年免费维保期，谁来代表业主选择维保公司并与之签订维保协议：谁来维护电梯?维护内容有哪些?维保公司与安装公司的关系可以是一个公司吗?我们了解到，目前的电梯协商机制表面上民主，实际上没有谁能够真正出面代表最广大业主的利益，一些热心业主积极参与，但实际上并没有法律效力，协商效率极低。这在安装和维保权益维护过程中都表现出来。

一个小区若干部电梯，一般应该由一家公司安装，然后由一家维保公司负责维保比较方便，也节约维保运行成本。如果一个小区多家安装，多家公司维保，不同单元的业主选择不同的公司，必然非常麻烦，由于运营成本高而可能导致电梯使用成本增加。因此选择一家负责的公司来完成，就十分必要。

这里涉及到的问题是：由谁来选择?是业主委员会还是家委会?还是居民委员会?从经济关系上看，由于电梯属于出资方共有，一般由电梯出资人来选择，但不论安装还是维保，不同的楼宇不同单元在是否能够安装，安装使用哪家公司以及在电梯维护上与哪家公司签约，如果没有相应代表人主持的情况下都十分不同。各业主不了解情况，业主代表也没有相应的专业知识和时间精力去了解市场中存在的各公司的情况。

现实的情况是，由于电梯安装维护并不完全属于小区全体业主的事情，小区业主委员会似乎也不能从法律上代表业主们选择，而且许多老旧小区本来就没有业主委员会，有的小区由所在单位设家委会负责小区的协调工作。但调研中发现，随着小区的社会化，日益由原单位转为街道办事处管理，家委会也随之转出，这样，在电梯维保、安装等问题上谁代表业主来进行选择就是目前面临的问题。

第二，电梯维保公司不与电梯使用业主签订任何协议就收检测费和维保费，导致业主缴费心存顾虑，对于是否真正检修和维保都产生不信任感。

目前出现的情况是，在维保缴费时，某人来对单元的业主代表(一般是电梯安装时负责协调的业主)口头收费，告知缴多少钱，就缴多少钱，而且这个收费单位即维保公司没有出示任何维保协议，包括谁委托他来维保，收费标准是谁定出的?该收费包括哪些服务项目，为什么收这个数额等，由于他没有任何证明材料，因此他与电梯安装公司的关系是怎样的?电梯出现问题应该由维保公司负责还是由电梯安装公司负责?如果由维保公司负责，那业主并没有与哪一个维保公司签订任何书面协议，甚至不知道收费单位是何方神圣?导致楼内的业主不知道为什么缴给他?缴费以后他真做电梯维护吗?业主代表将业主意见对收费员工讲明后，他们不仅没有出示相关的证明或协议文件，反而出示一个“如不缴费，三天内就停止服务”的告示。可见，电梯维护仍然存在许多不规范的问题需要解决。如果相关政府部门尤其是基层政府不加以协调，估计这样的问题只靠市场是不能解决的。

第三，目前电梯安装公司、电梯维保公司存在属于同一单位(不同的名称，但据说是同一法人)，如果这样做可以的话，那“电梯使用单位”也与上述两个公司属于同一法人，那是不是就非常不可理解?我所调研的小区情况是，除安装公司与业主签订过合同，而其它的维保公司和使用单位均不与业主商量，单方出现，并确定维保费用但不明确维保内容，业主的权益难以得到有效保障。业主在不确定该公司是哪里的公司?维保费用是否应该缴纳给他?维保内容有哪些等情况下，不愿缴纳费用。

关于电梯使用单位的确定，也是绝对不是一个市场行为。2020年9月6日由济南市人民政府办公厅《济南市既有住宅增设电梯办法》(济政办发〔2020〕25号)规定，“第二十条增设电梯工程竣工验收并经监督检验合格后30日内，建设单位应当向电梯使用单位移交工程竣工验收、电梯质量合格文件等相关技术资料，电梯使用单位应当建立电梯安全技术档案并保存。建设单位在申请增设电梯资金补贴时，应当将增设电梯过程中形成的业主表决、规划审查、施工备案等档案和技术资料报区住房城乡建设部门归档保存。”但调研发现，目前由于电梯使用人是出资人，即各个房屋所有人，居民小区的归属不明确，谁来代表业主作为“电梯使用单位”来负责“建立电梯安全技术档案并保存”很不明确，因此有的电梯公司为了拿到政府补贴款，自己另成立公司，作为“电梯使用单位”(所说民梯使用单位必须是法人)，这样的操作十分不规范，但主要的原因还是由于小区本身所属不明确，老旧小区在住房制度改革后，小区由原来的单位所有变成了业主所有，而且电梯本身不属于小区的全部业主等原因，造成“电梯使用单位”不明确。而且政府文件要求，这个电梯使用单位不能是自然人，必须是公司法人，有相应资质，有公司代码和税号等。因此业主委员会和家委会等都不能是使用单位，单元的业主们更没有资格、也没有能力(不懂得电梯相关技术术语，没有能力检测电梯安装后是否合格)电梯使用单位。有些旧小区属于原来业主工作单位让职工集资所建或根本就是原单位出资所建，因此小区属于原单位，但现在可能转到街道办事处，那原属单位可能就不是使用单位(所说目前小区的许多事情都归街道来管理，许多业主对此也并不了解)。事实上，电梯公司就没有将相关资料转给原单位，也没有转给每个单元的电梯使用人，而是转移到某公司，对于该公司的情况，业主一无所知，甚至家委会也不知。调研中发现，有的公司其法人代表与电梯安装公司、维保公司甚至就是同一个法人。

这个电梯使用单位到底是谁?是需要政府根据目前的既有小区的情况加以明确的，不然将为电梯使用后续维护带来许多问题。不能任凭目前这种状况下去，只靠业主个人或群体与电梯安装公司、维保公司谈判交流是很不合理的，既无效率也有巨大隐患。

第四，电梯投入使用后，一旦出现危险，尤其是生命安全时，电梯公司可能会推脱责任，在没有相应的规范约束的情况下，业主维权成本很高，而且由于对电梯公司包括维保公司相关的约束条文不明确，也可能会导致他们的机会主义行为，在产品质量和维护用心度上大打折扣。

可能出现只收费，但少维护的情况。目前发现的问题是，有的电梯标示的紧急报警装置形同虚设，业主报警后没有回应(政协记者与我一起调研时就做过试验)。有的业主年龄74岁，中午1点多被困在电梯里长达2小时，吓得尿在裤子里，如果是盛夏，这种情况一定会出现生命危险。因为夏天电梯里的温度极高，我所在的小区的电梯轿厢夏天温度高达40多度是经常的事情，这是属于电梯不合格还是本来就应该是这样(室外装梯)，业主们作为使用者谁都讲不清楚，也不知道是否应该与电梯公司讨论，进一步完善。

第五，电梯的大额维护费用从哪里支付?目前发现不同的小区情况不同，将来这些大额维修费用支出谁来监督?怎么支付都是问题。这些问题只靠业主们自己商量，是永远商量不出来结果的。

第六，单元内业主缴纳维保费、电费等费用时由于一些业主过于计较，特别重视自身利益分毫不损，出现争执，这需要有政府进行相关界定，或要求加装电梯时技术上加以限定。

济南市25号文规定，电梯属于出资人共有。那么由于安装时需要征得所有业主同意，当时二楼或之上某一用户可能出于自己当时的考虑不同意安装电梯，或者即使安装，自己不出安装费，在这种情况下，其他业主为了尽快安装上电梯便同意个别业主不缴费。但是在电梯使用过程中，同一单元的邻居，有的不好意思不让他使用电梯，有的却因为让他使用电梯而有意见，而且在每年的电费和维保费缴纳上，产生分歧，不愿缴纳。如果这样的业主不自觉，其他业主又不好意思，这就是在协商过程中出现了麻烦。另外有业主提出，高层和低层住户缴纳电费不应该相同，高层应该多缴纳费用，平均分推时，有些业主心理不平衡，而不平均分推，如何计算又是一个麻烦的问题，而且几乎所有加装电梯过程中，高层比低层都更多的交纳了初装费。再有，一些业主可能半年不在家，不使用电梯，这种情况他是不是免缴半年维保费?或者是否该按乘梯次数缴纳?如果维护费和电费根据业主乘梯次数收费，但电梯安装时没有加上相应的打卡器，后续收费没有依据。我们调研发现，现在的卡只是使用权限卡，如果再安装打卡器，维保公司需要增加费用，这样的装置如果由安装公司在安装时加上，就不会涉及这个问题，但目前出现收费中的问题后，安装公司不负责安装，维保公司如果安装就要额外收费，而且费用很高，这使业主不满意。业主认为这是安装公司当初安装时没有考虑周到所致。而且按次数收费的话，安保公司必须每年记录这样的次数给业主，也增加了安保公司的工作，十分麻烦。

第七，电梯使用过程中一旦出现故障，需要马上有人来排除，因此从人的安全角度讲，即使一个小区只有一部电梯，也需要有人日夜守护。但从成本核算看，必须收多少维保费才能确保有二到三人轮班(一人不可能连续24小时值班，即使8小时值班也需要有休假，而且他们属于专业技术人员，其工资水平一定会高于一般物业清洁工作人员)在一个小区值守仅几部电梯的安全运转?而一旦人走，出了问题，谁来负责?这确实是一个需要解决的问题。

一般情况下，新的住宅小区都是高层，本来装有电梯，因此电梯的维护一般将由物业管理，由于电梯数量多，物业费中包含了这一费用。但既有住宅加装电梯就面临着一个新问题，一些既有住宅的小区物业管理本来并不十分规范，有的收费标准低，物业费收取并不包括电梯的维护费用，因此由物业公司负责维护如果不进行利益上的协调，就不好处理。

通过调研，提出这些问题，是想说明，政府不做统一规划和制度安排，只靠市场行为，仅加装电梯一事，都存在这么多的问题。

为此我们提出了下面的建议，供相关部门在完善既有住宅增设电梯使用办法时参考：

1、明确电梯权利人、使用人及相关负责人(协调机构或协商小组)。

电梯出资者一定是权利人，一般也是使用人(个别转租房屋者，使用人归承租人)，但电梯负责人就需要进行明确。电梯负责人一般不只是指每部电梯的负责人，实际上目前不同的小区存在不同的情况，有的小区有业主委员会，有的没有;有的小区属于原职工所在单位，有的已经与原单位脱离，属于居委会等，而且由于电梯安装和使用也不属于小区内所有业主的行为，而且电梯安装、维护技术专业性强，业主根本不了解，针对这样的情况，政府需要出台相关文件，明确相关负责人，代表有需要安装电梯的业主、或与业主和电梯公司协调、签订相关协议。

因此一个小区所有电梯的负责人可能应该是一个电梯协调小组，由两层负责人甚至三层负责人组成，最基层是每单元每部电梯的负责人，该负责人可以由单元业主推选;每个小区可以有一个负责人小组或电梯协商小组，该小组可以协调各个单元的负责人，商量电梯安装及使用过程中出现的问题、与安装公司和维保公司进行就安装事宜、维保事宜进行谈判、商量的权利。或者如果形成更大范围的社区或者街道，则可以由社区或街道组成电梯协调机构，该机构协调各小区及各单元电梯负责人就电梯安装的使用过程中的维保等问题选择电梯安装公司和维保公司，并商量各单元缴费政策等。

2、建议明确电梯较大额维修费用支出由该电梯涉及的各业主住房维修基金缴纳。

鉴于电梯属于固定资产类设备，若干年后的维护可能需要支付较多的维修费用，当时动员安装时，也有领导提出，可以商量用房子的维修基金来支付比较大额的电梯维修费用，感觉这个建议可行，一是电梯本属于房子的一部分，虽然是后面安装，但只要安装成功，就变成住宅的一部分;二是如果向业主收费，确实由于业主不断更换，业主不属于同一工作单位，很难协调等，所以存在着许多麻烦。因此电梯的大额维护费用支出与住房维修基金挂钩，可能比较合适。当然这里涉及到使用权益人之外的一楼等业主可能权益受损的情况出现，如何加以平衡，也是一个需要讨论的问题。这些都需要政府出台相关文件加以具体规范。

3、政府出文界定不同楼层业主的费用负担。

调研发现，实际上各个楼层在使用电梯时产生的费用差别不大，即使使用次数少，也不能因为不使用而使电梯节省多少费用，而且每年缴纳的维保/电费并不很多，计算起来相当麻烦。如果政府有一个相应的明确条文，这个问题就好解决。另外，如果在加装电梯时能够有打码计数器，这个问题也好解决。不缴费，不能发乘梯卡;有关费用根据乘梯次数按比例缴纳也是一个管理的办法(电梯安装公司技术上可以实现，但据说实际上费用差别不大，但每年统计这些数据增加了麻烦)。

对于新楼宇都是在一开始就界定了电梯使用费的支付办法，多是不分楼层处理，一楼也要交纳电梯的相关费用。但在新加装电梯的情况下，虽然高层多支付加装费用，但由于不同楼层的业主在电梯使用中所得实惠有所不同，更高层的业主得到更多的实惠，也可能用电更多，这样便出现在电费和维保费、检修费的负担上是按楼层高低有所区别，还是平均分摊?目前了解到的情况是，电梯安装时高层比低层都缴纳更多的安装费;电费使用中的耗能上，每次使用电梯时85%的电耗费在起动和待机上，这样楼层高低在电费使用没有太大的差别，政府相关技术部门进行相关测算给出相应的评价和指导意见。建议政府文件规定每年缴纳电费和维保费时，应该由各电梯使用各家平均分配，不然通过乘坐次数计量，通过楼层计量等都很麻烦，而且在本来就有电梯的小区里，一般也不按楼层高低来收费。

另外，政府文件明确一下，电梯使用过程中出资人以外的人如果使用电梯，应该如何缴纳电费和维保费，如果不缴费，是否应该规定其不可使用电梯，这一规定可以使业主每年缴费减少很多麻烦。

4、改变管理机制，降低电梯维护成本。

物业公司直接服务小区管理，在既有住宅没有加装电梯时，物业费不包括电梯维护费。因此电梯维护由维保公司负责。但由于电梯分散，维保公司人数少，往往在许多小区开展业务，因此，如果维保公司不是小区物业公司，应该与小区物业协商，界定相应的责任，出现紧急情况确保物业相关人员第一时间到位，为此就需要对物业进行技术培训并支付相关费用，这需要通过政府文件加以规范。建议明确规定，小区物业需配备相关电梯维保人员，如果一个小区不够相应电梯数，可以由附近几个小区合并配备相应电梯维保服务人员。

因此建议政府相关部门相关科室(如物业管理科)增设一个既有住宅加装电梯安装及维保管理业务，对各小区物业进行维保人员培训或对其提出要求，并协调各小区之间在维保人员使用上进行合作，使维保费用降低，维保效率提升。

特别建议，可以规定：负责该业务的相关机构可以成为全市各电梯的电梯使用单位，负责承接电梯安装材料的保管，改变现有小区加装电梯后电梯材料无人保管的现象。

5、总结已有电梯的使用情况，征求业主的意见，对电梯维护和使用的相关问题加以界定，并对电梯安装公司和维保公司的责任进行界定。

目前的电梯维护收费很不规范，一些电梯维保公司并没有与业主签订维保协议，有的是由电梯安装公司自己维保，对于维保收费标准没有统一规定，只能靠电梯安装或维保公司一方定价;而且只说明维保费多少，检修费多少，至于维保内容有哪些?检修过程应该不应该告知业主监督等都没有，导致业主在缴费时业主心存顾虑，因此应该由政府出台相关文件，对于维保主体、维保费用及维保内容等进行明确规定，并由政府相关机构代表业主与维保机构签订维保协议或规定维保公司与电梯出资人(第1条中相关负责人)通过一定方式签订维保协议。

6、文件进一步规定，在住宅转让、出租时，需要注明电梯权限(共有权和使用权)及其缴费义务的相关规定。如果电梯安装时出资人没有出资，则在转让时或出租时没有相应权限，但如果需要获得电梯使用和共有权限，需要与电梯共有人协商，缴纳相应安装费用，其它业主同意后享有相应权限。

发此文，有三个目的：

一是向社会说明市场化改革过程中，政府仍然承担着许多责任，不能认为市场是万能的。事实上，市场不是在任何情况下都是有效率的;二是希望督促政府承担起既有住宅加装电梯过程中涉及的相关责任，需要由政府相关部门负责解决的或者加以规定的，希望尽快负起责任;三是有已加装电梯或准备加装电梯的读者，如果您还有其它问题或需要政府解决的建议，请给我留言，我集中阅读后整理，再进一步向政府相关部门提出建议。

微信扫一扫｜长按识别，进入读者交流群