【核心提示】其一是房市供求关系长期失衡，房地产资本左右着卖方市场的房价走势。其二是我国建房用地成本形成机制不合理。其三是我国城市旧房拆迁成本偏高。其四是我国最初的住房制度改革顶层设计有缺陷。其五是我国房地产市场中的恶意投机者与不良房地产商为了牟取暴利而兴风作浪。

　　2013年，我国许多城市，尤其是北上广深等一线城市，房价突破严厉调控，继续大幅上涨。笔者认为，其原因是多方面的。

　　其一是房市供求关系长期失衡，房地产资本左右着卖方市场的房价走势。过去我国受限于经济发展水平与住房政策取向，城市居民住房水平长期处于短缺状态，1978年人均居住面积仅有3.6平方米。改革开放后，广大人民群众改善住房的期望与日俱增，加之城镇化浪潮中大量来自乡镇的打工者、经营者，每年数以百万计的大中专毕业生在非原籍城市就职、创业，以及我国民众素有“安居才能乐业”、“屋多房大面子大”等传统习惯性心理，汇聚成了持续强劲的住房刚性需求。虽然近二三十年来我国城市住房建设突飞猛进，但在住房供求关系长期失衡、刚性需求持续保持强劲势头的形势下，房地产资本依托金融资本与地方政府的强大支持，得以为追求利润最大化而频频发力，呼风唤雨般地左右着卖方市场的房价走势，将超额利润赚了个盆满钵满。

　　其二是我国建房用地成本形成机制不合理。我国现行非公益性建房用地采取一次性收取数十年土地使用权出让金的办法，并实行“竞价拍卖、价高者得”的土地竞得方式，结果导致“地王”频出，土地使用权出让价的记录不断被高价乃至“天价”刷新。“土地财政”为许多地方政府提供了巨额的建设资金，其负面作用之一则是，形成了地方政府对“土地财政”的过度依赖，推动了房价不断飙升，让众多中低收入者难圆“安居梦”。

　　其三是我国城市旧房拆迁成本偏高。这个问题在很大程度上是我国最初设计实施的“一刀切”货币化拆迁补偿政策造成的。近年来，随着房价不断飙升，拆迁补偿也“水涨船高”，钉子户的要价更是高得令人咋舌。拆迁补偿成本是建房用地成本的组成部分，其不断上涨自然会推高房价。

　　其四是我国最初的住房制度改革顶层设计有缺陷。上世纪八九十年代，我国开始推行住房制度改革，带动了房地产业迅速发展成为国民经济的一个支柱产业。不过当时对住房问题的复杂性即解决住房问题的多样化路径认识不足，对策设计偏于简单化与“矫枉过正”。住房问题既是经济问题，又是民生问题，经济问题可以用市场化手段解决，民生问题则必须立足于社会保障的高度予以正确对待。然而在一段时间内，对公租房等社会保障房重视不够，投入不足，对培育与规范二手房、租赁房市场也不够给力，形成了有购房意向的千家万户拥挤在商品房这座独木桥上的局面。社会保障房建设一度滞后，二手房、租赁房市场不完善、不规范，放大了商品房的供求矛盾，影响房价保持均衡水平。实际上，即使在市场经济高度发达的国家，也并非仅有商品房，更非户户都拥有自家的私有房。

　　其五是我国房地产市场中的恶意投机者与不良房地产商为了牟取暴利而兴风作浪。前者肆意进行房地产买卖的投机性炒作，公开组建炒房团，招摇过市，某些媒体也为之鼓噪，企图制造轰动性的广告效应，达到炒高房价从中牟利的目的;后者或有意捂盘囤积或制造抢购假象，用房市供求关系异常变动的虚假信号，刺激刚性需求者对房价上涨、欲购从速的心理预期。这种投机性炒房行为的反复运作、花样百出，也在很大程度上推高了房价。

　　显而易见，既然我国许多城市房价不断上涨是多种原因造成的，就必须多管齐下、标本兼治，才能有效调控房价，让它回归到合理水平。

　　（作者单位：中国社会科学院历史研究所）

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