业界斗士：不要给开发商土地

 北京青年报记者：邓艳玲、柴宇

《青年周末》2007-03-22

      曹建海、时寒冰称“取消开发商”并非空谈——

      “取消开发商，房价能降一半!”《上海证券报》评论员时寒冰在结束与潘石屹、任志强的论战后，又挑起 “取消开发商”的大旗。
　　这一观点的始作俑者另有其人。时寒冰博客中的大部分论据引自中国社科院研究员曹建海的多篇评论。2006年上半年，曹建海就明确提出这一观点。曹时两人以文字为匕首，以博客为阵地，直指开发商命门。瞬间点击率过万。
　　然而，这一被业内诟为毫无操作性的论调到底有没有可能实现？两位革命者曹建海、时寒冰分别接受本报专访，直面各种质疑。

        曹建海：住房制度改革错了就承认——

        曹建海，1967年12月生人，经济学博士，现任中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、中国社会科学院国际投资研究中心学术委员会副主任、中国社会科学院研究生院教授。

开发商们也承认行业暴利

    青年周末（以下简称为“青周”）：您的研究领域是投资与市场，而非房地产业，怎么会关注房地产开发商？为什么会在2006年上半年提出“取消开发商”的观点？
　　曹建海（以下简称为“曹”）：1998-2000年我在北京师范大学资源科学研究所做博士后，研究方向是中国城市土地高效利用，在研究中我惊奇的发现，开发商竟没有一辆推土机，不搞建筑、所有工作都是外包的，在整个开发销售过程中没做实质性工作，空手套白狼，却能获得暴利。 2006年上半年，房价开始不正常地上涨，我发现开发商环节除加价外毫无意义，提出取消开发商的主张。
　　青周： 很多人关心你提出这么个观点，是否有事实和数据佐证?
　　曹：这是所有人都知道的事情。看看现在的富豪排行榜，排在前面的不都是房地产开发商吗？我之前也经常和这些开发商们接触，对于暴利他们是不否认的。更深的行业内幕，不在其中我也不可能知道得太细。

强制开发商自然死亡

    青周：您买房了吗？是商品房？
　　曹：买了，因为没有赶上福利分房，在经过几年租住之后，2003年购买了商品房。当时是每平方米 9000元精装修。这个价格在当时是很贵的。我就有一套房，老老实实地按时付月供，也不会再去买另一套房套利。
　　青周：您自己的住房也是开发商提供的。可见开发商在当今社会与百姓息息相关，您提出要取消它，大家到哪里去找房子住？
　　曹：是啊，没有开发商我们就没房子住了，这难道还不值得我们深思吗？开发商与社会息息相关，并不代表他们就必须理直气壮地以现有方式存在下去。他们是作为恶性肿瘤存在的，只有割掉肿瘤，才能让健康部分长出肌肉。
　　我所提出的取消不是就地取消，直接杀头，是要取消目前开发商的特权和生存环境，自然消亡。
　　青周：既然是自然消亡，提出取消还有什么意义呢？
　　曹：自然消亡也必须强力出台一些政策，不然开发商的实力会越来越大，必须采取必要措施，消除开发商特权和生存环境，否则自然消亡也难达到。

土地不再给开发商

    青周：要采取哪些必要措施呢？
　　曹：首先要取消当前的房地产业在国民经济中的支柱地位。如果硬要把房地产业视为支柱产业也行，那必须是以房屋租赁、交易、管理为主体的房地产业。
　　青周：支柱产业的形成也不是一天两天，说取消就可取消么？
　　曹：起码政府现在要意识到，把这样一个非生产行业当作支柱行业是危险的，是重商主义的恶果。文件中相关说法就应该先剔出，然后逐渐把房地产开发商的主业往租赁等方向引。
    青周：怎么引？
　　曹：在当前政策还没有变的情况下，地方政府要不谋私利地发挥重要作用：取消土地储备中心，现有储备土地不再给开发商，全部以成本价出让用来建经济适用房、廉租房及合作建房；单位也给职工建房开放，提供优惠政策，限制投机；将开发商囤积两年以上的土地全部收回，同样只用于以上三种用途。这样一来，没地的和地已经用完的开发商只能转向做一些代开发、租赁等工作，没有地了，他们所取得的收入也只能和代开发这样的中间活动相适应。
　　青周：这样好像也只是没地的小开发商吃亏，无奈转变。囤积大量土地的大开发商还可能狠赚呢？
　　曹：所以就必须要修改一系列和房地产业相关的法律法规。取消《土地管理法》、《房地产管理法》和《拆迁管理条例》当中有关扶持房地产开发企业的一些条款，取消房屋预售制度，使房地产开发商回归到自然人和社会企业的地位。让他们和自主建房、合作建房、单位建房形成良性竞争。竞争才是市场的真正意义。

取消开发商的时间不能预算

    青周：现在是个讲究社会分工，要求专业化精细化的时代。没了开发商，什么事情都由自己来做不符合社会发展趋势吧。
　　曹：社会分工、专业化是为了节约成本。现在由专门的人来做，房价高一半还多，我干吗要让他来做呢？但国家规定就只能由开发商来做。这就好比婚介所，如果找对象的成本比自由恋爱和结婚的成本都高很多，国家又规定只能由婚介所来找对象，这合理吗？
　　允许自主建房并不是说就一定要自己亲历亲为。可以把各项工程外包给不同的房地产部门，谁物美价廉就用谁。这正是市场化的表现，也正是社会的发展趋势。
　　青周：那这些公司跟开发商的业务有什么两样？谁能保证他们就不从中挣取高额利润？
　　曹：那时候，人人可以搞开发。你忙，大把的人愿意替你跑腿，就像现在的律师事务所，他们只是劳务替代。干多少活拿多少钱。
　　青周：这个取消过程要多长时间呢？
　　曹：这个时间不能预算。总而言之就是中央政府要下大决心。地方政府现阶段可有所作为，像广州市长不就表态，要让房价降下来，我就给他们提供了一个可行的方法。

取消开发商不针对个人

　　青周：开发商并不是铁板一块，在取消过程中，对于不同的开发商是不是要区别对待呢？
　　曹：取消开发商不是针对个人的。是针对开发商。开发商就是空手套白狼来获取暴利，制度就导致这个群体对社会的掠夺。行业体制只有掠夺多与少的问题。
　　青周：开发商称自己从事的是高智商的资源整合活动，对于开发商的管理附加值，在取消的过程是不是需要区别对待，将管理精髓保留呢？
　　曹：开发商几乎把所有的计划、生产、监理等环节都是外包出去的，最多也就是在这个承包单位提出的各种备选方案中选择而已，这算什么高智商活动？
　　事实是，开发商牵头做的项目成本比没有开发商要高出几倍甚至十几倍。管理的目的本身就是要降低成本，如果成本不降低，这种管理不要也罢。
　　青周：您提出，让每个人都能成为自己的开发商，自由参与竞争，但开发商目前已经累积了雄厚的资金和人脉资源，其他竞争对手参与进来，能成功吗？于凌罡目前仍未成功不就是个例子吗？
　　曹：只要政府首先取消了开发商的特权，情况就会发生改变，再多的资金，再多的人脉在市场规律下能起多少作用？合作建房的于凌罡之所以到现在都没有成功，关键是他拿不到地，在现有开发商特权制度下，拿不到地，怎么来建房？

法律阻碍社会良性发展就该修改

    青周：开发商算是我们改革过程中必经之路吧？能够说取消就取消吗？
　　曹：我们的改革就是摸着石头过河，自然就有摸错石头，走错路的可能。你去看看全世界的房地产制度都没有说只允许开发商可以对土地进行开发组织建房并销售。美国、德国、日本，都是允许自主建房和合作建房的。
　　青周：您这算不算否定住房制度改革呢？
　　曹：我也不怕别人拿“否定改革”的帽子来压我，改革原本就在过程中，错了就应该大胆承认，及时改正啊。有人用现行法律来压我，说我的说法有悖于法律对房地产开发政策法规的界定——我就搞不懂了，法律不是为了社会更公正、良性发展吗？如果阻碍社会良性发展，这样的法律是不是该修改甚至取缔呢？