张庭宾：楼市重蹈股市财富梦魇？

来源： 第一财经日报

反热钱战争的又一个十万亿财富的主战场

这会是压垮中国楼市的“最后一根稻草”吗？

8月27日，央行和银监会联合下发了《关于金融促进节约用地的通知》，它提出了包括“贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年”等5条禁令。在股市非常孱弱难以直接融资之际，这无疑让不少资金链已经岌岌可危的房地产开发商断绝了最后的侥幸心理。此后，开发商是否会追随本土中小企业身后，向那些化身为PE、高利贷的热钱卑躬屈膝，以50%~100%的年利率乞讨活命之水呢？

这个通知的市场效果很可能相当大，就像6月7日，A股在3000点保卫战打响之后，股指正二次筑底的关键时刻，央行一次性上调1%的存款准备金率至历史纪录的17.5%，3000点保卫阵营立刻分崩离析，次日上证指数就大跌7.73%，并连跌6天跌去16%。而这个通知对于楼市的效果，我估计与前者有得一比。

接下来，不少地产商的资金链断裂，房价下挫已是势在必然。对于如此局面，相信有不少人拍手称快。原因有二：一、房地产在过去几年中是最暴富的产业，不乏一些地产商坑蒙拐骗，为富不仁，现在是“欠债还钱”的时候了；二、没房者会想：以前房价太贵，买不起，现在房价跌下来才好呢，跌30%都不过瘾，跌50%还差不多。

说句实话，本人对房地产行业也没有什么好印象，中国的那些福布斯富豪们大约有一半都有房地产业务，这明显是一个畸形暴发的产业。对这样的产业冷峻地洗礼一下也是应该的。然而，如果深究下来，如果没有货币政策之源――人民币连续加速升值，人民币连续加息的诱惑，国内外热钱大量投机人民币资产，尤其是楼市、股市――如果没有货币之水量大增，那些像“鱼”和“虾”一样的地产商怎么能长得如此“肥美”呢？

至于“房价太贵，大跌下来才能买得起”的心态，笔者却不能无保留地同意。即使未来商品房价跌30%，甚至50%，低收入者就真的买得起了吗？否，因为几千万家庭的资产已经大大缩水了，如今（8月31日）股指已经由历史高点跌去了61%，A股投资者财富（流通股市值）蒸发了约6.67万亿元之巨。

进一层探究，股票资产虽然巨大，但它仍然是中国人财富的次要资产，排行榜首的当然是房产。2007年底，中国人私房总值约105万亿元人民币。如果房价跌去了30%~50%，则中国人的财富就又蒸发了30万亿~50万亿元之巨，很多贷款买的房会成为负资产。这再加上股市6.67万亿元的财富蒸发，谁还有余钱来买房子呢？连消费增长都会成问题。届时绝大多数人只能是空喜欢一场。至于真正解决低收入者住房的正道，是政府提供大量保障性住房。

倘若楼市随股市之后崩盘，“双管齐下”做空中国，中国经济增长必定难保，就业压力将骤然增长，换言之就是老百姓失业增加，工资性收入锐减，届时，谁还有闲钱闲心来买房子呢？

肯定有人会辩解说，如果房地产大跌，老百姓的房产绝大多数是自住的一套，那对国人来说，即使下跌也是账面损失，没有什么实际意义。

这话仿佛有一定道理，但是，如果房地产价格大跌，鉴于其产业拉动性很强，其收缩也将拖累众多行业，则A股股票必定形成新一轮做空力量。更关键的是，如果房价在现在的基础上跌去30%，则银行中房地产贷款者的资产净值可能接近于零，如果下跌50%，则房地产贷款资产将成为负值，则意味着银行业利润大幅收缩，如果银行业由今年上半年的盈利大增而转为下半年的利润大减或者亏损，那么，A股最大的权重股――银行股则会重挫，又会连带A股进一步下跌。

在这种房价、股价的连环下跌之时，“贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年”这句话就会产生连环收缩作用。对房地产商来说，构成银行抵押物的最重要资产就是土地、房价和股票，如果地价、房价跌了30%，地产商只能贷到当初最多的49%（70%×70%）的贷款，如果房价跌50%，则最多贷到35%的贷款。则地产商可能获得的银行贷款将恶性收缩，破产潮在所难免。

那么，如果房地产业崩溃，谁是最大的受害者呢？正是紧缩房地产贷款的银行！一言以蔽之，以避免对方伤害为目的，结果却在房地产与商业银行间演绎相互连环伤害的悲剧。

地产和银行如此“鹬蚌相争”，谁会是背后窃喜的“渔翁”呢？恰是中国宏观调控的主要对手――热钱！即使有一部分热钱离境救大本营次贷危机之火，那么藏匿下来的热钱怎么继续升值赚钱呢？让人民币资产价格大跌，在地产商资金链崩断的同时，热钱抛出房产做空房价，则主要以现金存在的热钱就在实际升值！比如100万元的房子和100万元的现金，如果房子跌到50万元，那么100万元的现金就可以买两套房子，购买力实际增加了100%！如果未来境外热钱再回流，同样一套房子涨到200万元，则以50万元一套抄底的热钱就升值到原来的4倍。

在这个热钱的如意算盘中，热钱及其背后势力必尽最大政策和舆论影响力紧缩中国流通的人民币，然后就等待“竭泽而渔”，甚至让“鱼”自己跳进热钱的“鱼篓”了。

这也是本人在《反热钱战争》一书中指出的“法宝”――“守住股市、楼市的安全底线”的原因――上证指数至少应守住2500点，楼市应守住下跌30%后的那根线。跌30%，让泡沫软着陆，并清理一下地产业门户也是好事。但如跌破30%，则是房贷人和银行噩梦的开始，甚至是中国金融危机的开始，这根线一旦受到威胁，就应该毫不犹豫地降低存款准备金率，放出央票，释放足够的流动性，直到守住它为止。

希望股市自毁3000点保卫战防御线的一幕不要在楼市重演，希望这一次货币政策不要让房产业重演本土中小企业涸泽之悲，最后热钱来个廉价欢喜大购物。

（作者为资深财经媒体评论人，仅供参考，投资者决策风险自负，联系邮箱ztb6666@tom.com）

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