四重因素导致中国房价越调越高
【核心提示】从供给角度看,一些地方政府在住房保障上的不作为和在土地供应上的乱作为;从需求角度看,住房保障的过度市场化、城乡差距的日趋扩大、炒房团和金融机构的推波助澜,二者共同推动了城市住房供求矛盾的日趋尖锐,进而造成了中国房地产市场价格不断飙升的走向。
从本世纪初开始,中央连续出台了数十条房产调控措施,产生了一定的效果,但总起来看,房价上涨的脚步并未停止,一些城市的房价甚至依然高涨。那么,究竟是何种因素导致房控措施达不到预期效果呢?笔者认为,主要原因有四:
第一,住房保障的过度市场化使住房越来越异化为投机品。在房地产领域,存在着两类不同性质的房屋。一种是用于百姓居住的,即民用住房。这种住房理应成为社会保障的重要内容,政府在其中应起主导作用。另一种,是用于商业经营或是用于高收入群体奢侈消费的,政府在其中的责任主要在于按章收税,监督其合法经营,引导其理性消费。然而,由于改革初期设计上的偏差以及一些部门利益掣肘,加之部分金融机构违规资金的介入和各地炒房行为日趋活跃,使房地产领域逐步演化为疯狂的投机场所、圈钱场所以及一些政府官员腐败的高发地,房价因此在不断被推高。
第二,地方政府对土地财政的过度依赖使房价越来越被地方财政所绑架。地方政府的财政支出负担沉重,由此导致不少地方政府长期处于寅吃卯粮的财政赤字状态。为解决这一问题,不少地方政府靠提高地价以增加财政收入,由此导致房地产开发商的土地成本不断上升,进而推动房价不断攀升。
第三,大中小城市发展的失衡使一线城市的住房供求矛盾日趋尖锐。一线城市的房价不仅明显高过二三线城市,而且房价的涨幅也明显高于二三线城市。当中央出台限购二套房政策时,二三线城市在短期内出现了房价止升企稳的态势,究其原因,与中国的大中小城市发展失衡有关。由于教育、医疗等公共资源在大城市过度集中,使大城市对人们的吸引力明显高于二三线城市。随着城市间户籍管制的放松以及城乡二元户籍制度的打破,城市流动人口规模不断攀升。
第四,新农村建设的滞后使越来越多的农民工涌入城市,推升住房矛盾加剧。上世纪80年代末90年代初,城市因此迎来了快速发展期,而农村则进入了较长时间的相对停滞期。由此城乡发展差距不断扩大,并以中西部地区表现为甚。伴随着城乡户籍管制的放松,中西部农村劳动力开始向各大中城市,特别是一线城市涌入。这种涌入,既带动了这些城市建设的发展和房屋租赁市场的火爆,也使中西部农村因大量劳动力的流失而进一步萧条,由此驱使新生代农村劳动力进一步外流,城乡差距就在这种恶性循环中不断扩大。随着城市居民原有住房的外租,“租旧房购新房热”带动了城市住房产业的发展。一些房地产开发商看到了这一巨大商机,纷纷加大开发力度,导致各大中城市地皮骤然紧张。加之一些炒房团和金融机构的违规介入,使城市房价年年涨、月月涨成为新常态。
上述分析表明,从供给角度看,一些地方政府在住房保障上的不作为和在土地供应上的乱作为;从需求角度看,住房保障的过度市场化、城乡差距的日趋扩大、炒房团和金融机构的推波助澜,二者共同推动了城市住房供求矛盾的日趋尖锐,进而造成了中国房地产市场价格不断飙升的走向。
(作者系国防大学马克思主义教研部教授)
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